产业园区更新与运营之路怎么走？
产业园区是城市经济发展的主要抓手，也是城市财政税收的重要来源。受宏观经济因素影响，当前我国产业园区面临从增量时代转入存量时代的挑战，呈现出园区功能系统化、园区发展融合化、园区模式多元化、园区产业特色化四大发展趋势。同时，产业园区发展还面临诸多不确定性，未来需要在存量突破、功能突破、融合突破、智慧突破四个维度上持续发力，探索园区转型升级之路。上海在产业园区有机更新与转型升级方面起步早，很多经验值得各地借鉴。一、未来产业园区的四大发展趋势
1.园区功能系统化。在生态系统演化、园区绿色发展、软环境建设等因素驱动下，园区功能将呈现出更加系统化的发展趋势，即园区功能从单一的生产性“产业”功能向多维的“产业、自然、社会”功能方向转变。园区不仅要加强产业发展的功能，还将要加强以人为本、为人服务的生活性功能。通过系统化的重构，打造以产业生态为基础、自然生态为保障、社会生态为支撑的“三位一体”园区生态系统。
2.园区发展融合化。产业园区作为城市经济的景气指数，从长远来看需要依托于城市经济社会发展的综合实力提升。因此，产业园区在融合发展方面包括园区内企业间融合、园区间融合、园区产城间融合、园区国际化融合、园区线上与线下融合。在推动园区融合化发展过程中，借助政策引导、产业导入、行业整合、重点扶持等举措，解决产业转型升级、体制机制创新等问题至关重要。
3.园区模式多元化。在招商模式方面，未来园区向外招商的数量和质量挑战更大，这将倒逼园区政策与制度、硬基础与软环境等进一步改善，加快推动聚核、聚链、聚网的“三聚”招商方式转变；在融资模式方面，园区运营商融资渠道将从原来的地产融资渠道中剥离，更多有专业能力的园区运营商将以自持物业开展精细化服务运营为基础，通过RIETS等资产证券化，实现财务结构优化；在盈利模式方面，打破目前国内大部分园区主营收入靠房地产开发租售和返税的结构性障碍，逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”的协同发展盈利模式。
4.园区产业特色化。在产业链补链和强链的过程中，产业园区将依靠自身资源禀赋和产业基础进行产业特色化、精准化定位，打造优地型、节能型、生态型、智慧型的新型园区。同时，紧抓数字经济带来的时代机遇和政策红利，发展新经济、新产业、新业态，实现园区产业结构高端化，打造园区的比较优势、竞争优势和产业优势。二、未来产业园区的四大突破方向
1.确立“存量突破”的前提。当前很多城市大部分园区已有较多的入驻企业，而新增企业的数量和占比会逐渐下降。今后，如何通过国土空间规划和数字化治理，改善整体营商环境、强化园区服务管理、优化提升产业运营，帮助已入驻园区的企业进一步发展，推动园区内现有企业扩大投资和经营规模，将成为园区新发展的重要路径。
2.确立“功能突破”的愿景。园区功能要从单一的“产业功能”向“产业生态、自然生态、社会生态”三维功能系统突破。以自然生态为例，在“碳达峰、碳中和”的背景下，实现经济效益与环境效益双赢是园区未来发展的重要路径。为此，既要降污染、降能耗，提高企业进入市场的竞争能力，也要强化土地资源集约利用，提高土地容积率和园区亩均收益，降低企业入住成本，从而提高园区招商的竞争力。像上海闵行开发区实施“资源不增、经济倍增”计划，就提供了值得参考借鉴的经验。
3.确立“融合突破”的理念。园区企业从空间上实现“物理集聚”到功能上升级实现“化学集聚”效应，关键在于：一是促进园区内企业间的融合，一方面按照聚核路径，围绕核心企业培育产业集群，实现产业集群内部的融合，另一方面按照聚链路径，推动产业上下游一体化和服务一体化的融合；二是促进园区间融合，主要加强园区之间项目与人才交流、品牌与管理、产业转移、飞地合作等；三是促进园区产城间融合，即产业功能和城市功能的相互配套。
4.确立“智慧突破”的方法。一是提高园区的智慧化管理能力。通过园区数字化转型，及时掌握园区内企业发展动态、识别企业经营中的问题、了解园区主导产业相关的行业动态，提高园区决策水平和管理效率，降低运营风险。二是搭建园区智慧服务管理平台，如通过打通线上线下的“新基建”资源投入，提高园区信息和通信设施建设水平，为园区内企业生产和创新活动提供快捷便利的现代化办公服务。三是探索园区资源智慧化运营路径，创新智慧园区建设的商业模式，拓展园区基础设施建设的融资渠道。三、提升园区运营、促进产业高质量发展的上海经验
上海闵行开发区是经国务院批准设立的首批国家级经济技术开发区，开发区单位面积企业利润、上缴税收和工业增加值等主要经济指标始终位于全国前列。开发区内全球500强企业占比超40%，销售收入和企业利润占开发区总量75%以上，税收占开发区总税收85%，10余个平均年产值20亿元以上的企业集群及核心企业入驻。在开展园区产业运营方面的主要经验包括：
1.优地优用，提升园区土地利用效益。经过30多年的发展，闵行开发区3.5平方公里早已实现了100%开发。由于良好的发展氛围，吸引了众多外资企业继续看好闵行开发区，通过十几年的“腾笼换鸟”，开发区土地再利用率已达45%。近年来，闵行经济技术开发区出现了“老树开新花”的喜人局面。
2.产城融合，政企合作开展园区更新。为推动低效工业用地转让盘活，闵行区首创低效工业用地通过产业准入评审方式开展转让盘活并纳入全生命周期管理。存量工业更新要符合城市有机更新与信息化管理，在业态升级、模式创新方面做好文章，不断优化生产环境，提高土地利用效率，加快推进产业转型升级。
3.土地整备，强化项目落地无缝对接。依据开发强度、投资强度、亩均税收等指标，排摸全区低效业用地的结构、数量、分布状况，建立低效产业用地资料库，实现部门间地块信息的互通互查。积极引导各类低效产业用地盘活和高质量利用，运用原土地使用权人自行开发、政府主导整体开发、市场主体收购开发等多种模式，通过零星整体转型、协商收回、收购储备、提高容积率等方法，推进盘活存量低效产业用地。
4.政府导向，产业园区运营商招商。各政府部门无缝对接，协助低效用地引入符合产业规划、选址合理、无重大环境影响的高质量项目，企业按评审内容实施建设，落实环保措施，承诺项目固定资产投资、预期达产产值、达产税收符合闵行区产业准入条件。各园区招商一般分为两种：一是实际入驻，是指提供园区办公，供给有需要的公司过去办公，其中如果是对口企业或者有项目成果的企业，且满足园区要求后，可减免租金。二是虚拟入驻，是指将企业注册在园区，并在当地税务局纳税，一般园区多为免费入驻，入驻企业经申请可享受税费补贴以及一些项目成果津贴。
