关于园区运营，你真的懂吗？

随着产业转型升级的深入，产业园区作为集聚企业、共享资源的主要载体，需要在发展中不断升级迭代。

过去，园区开发主要依靠劳动力和资本的投入，并注重土地增值以获得收入。然而，这种粗糙而简单的商业模式不断暴露出各种问题：大量空置的园区、不平衡的园区产业、政府和市场需求无法得到满足。

未来，必须改变产业园区发展的底层逻辑，以满足产业客户的真实需求为导向，构建高效、科学的运营体系，全方位、多层次运营，以实现提升园区资产价值的最终目标。未来，这将是一个园区运营能力竞争的时代。园区如何运作良好？

一、埋头于园区运营，粗糙的标准化复制不再适用

（1）运营需要时间来解决

首先，园区运营绝对不是一件可以匆忙完成的事情。要真正经营好一个园区，需要长时间和高资本投资。只有通过对企业服务需求的细致洞察，通过对产业发展特点的长期持续探索，才能构建园区良好的产业发展生态，满足产业客户的个性化需求。以软件园为例，为了承接国外IT产业的转移，团队在招商和运营方面付出了巨大的努力。为了确保吸引企业的质量和落地效率，团队在前往日本和韩国吸引投资之前学习了当地语言。在吸引企业后，他们帮助他们解决了人力外包问题，并进行了相关的技术培训。

人力资源增值服务体系：

（1） 人才培训平台：以DLSP信息技术培训中心为核心，通过培训基地、定制化培训等多种方式，满足行业可持续发展的人才需求

（2） 人才招聘平台：DLSP客户企业是主要服务对象，提供不同层次和类型的人才招聘和推荐服务

（3） 人才派遣平台：协助客户完成各种项目，减轻客户在人事管理方面的工作和负担，实现与客户的双赢（BOT模式）

（4） 高校合作平台：建立了中国第一所民办IT专业教育学院、东北大学东软信息技术学院、第二所民办软件学院、大连铁道大学软件学院、中国第一个国际软件人才培养基地和大连软件人才储备基地，形成产学研一体化的产业生态链.

（2）需要根据当地情况考虑操作

其次，脱离产业发展的历史背景和区域特征来谈论园区运营是不科学的。每个地区的政策条件、产业发展土壤不同，很难有一个通用的标准来建设工业园区。在中国，长三角、珠三角等地区未来将主要释放产业升级带来的现代园区需求，包括发展战略性新兴产业、总部经济、现代服务园区、研发基地等，包括工业园区、高科技园区和物流园区的形成。因此，如何根据区域政策规划、区域优势等因素运营园区将至关重要。

（3）运营需要结合行业特点

此外，如果没有行业本身的特点，很难谈论运营。每个行业都需要不同的因素和增长周期。以生物医药为例，由于行业“高壁垒、长周期、高风险、高回报”的特点，对产业园区的相应要求也更高。不仅要从顶层设计、产业定位等方面提前谋划，还要注重园区的专业化运营。

包括如何满足产业发展对优质科研资源的需求，多元化投资主体促进产业创新，重点建设企业所需的公共服务，这些都对园区的运营提出了很高的要求！

总之，如果一个园区想要成功运营，它必须走自己的路！每一种行业都应该有每一种独特的运作模式，这种运作模式必须沉下去打磨！

二、全周期的经营理念和能力是关键

此外，园区的运营不应局限于前期的产业引进和投资，而应具有全周期的运营思维和理念。

首先，什么是全周期经营哲学？

即园区运营贯穿园区发展的全生命周期，实现了从投资选址、规划定位、产品设计、建设、招商和运营服务等全过程的管控。同时，在运营过程中，始终以产业为中心，以产业集聚和产业生态为最终目标！

其次，为什么需要全周期的商业哲学？

产业园区运营的核心是建立产业与园区的全生命周期联系，使产业与园区形成有机整体，产生强大的粘性。在此过程中，工业企业可以利用园区的平台优势，以最广泛、最优的方式整合产业发展所需的服务资源，从孵化期、成长期、成熟期实现高质量发展，拓展最大利润空间。至于园区运营商，他们也可以在促进产业发展的过程中，促进区域内产业集群的形成，促进产业创新和升级。这不仅与运营理念的全周期密不可分，也对园区运营商的运营能力提出了更高的要求！

因此，园区运营必须提前，在建设物业载体之前。在早期阶段（选址、研发、规划、定位甚至顶层设计），有必要进行干预。如果只是作为后期的配套服务部门，提供简单的物业服务，就会发现产品和行业完全分离，没有运营意义！三、经营考量：资产管理逻辑下的产业经营

尽管近年来“园区运营”越来越受到重视，但在企业内部，园区运营部门的定位仍然过于简单粗暴。一是将其定位为盈利部门，要求运营部门尽可能提高收费，以实现盈利改善。另一个是通过压缩预算和准备控制成本，将其定位为成本部门。

然而，在未来的创新园区运营体系下，这一简单标准不再适用。如何合理定位运营部门，充分发挥相关人员的价值，通过合理的利润分配制度反向刺激运营效率的提高，是园区运营商未来思考的新方向。

基于对园区运营的深刻理解，它提供了另一个全新的理念。其内部部门将运营部门定义为资产管理部门，客户满意度是该部门的唯一考核指标。作为资产管理部门，运营旨在实现资产要素整合、产业园区全生命周期管理，最终实现资产价值提升。通过多服务项目、高效响应机制、专业服务团队、便捷智能服务，突破服务企业的“最后一米”，真正从资产运营角度重新定义园区运营服务的价值！

在这种思维的指导下，可以反向激励运营人员，提高整体运营效率，最终实现园区的高质量运营。

在新工业园区时代，产业引进和高质量运营是园区运营商的核心竞争力。未来，工业园区需要深入思考如何通过运营创造价值，通过持续创新实现可持续发展